18-06-2021
Mai confondere una singola sconfitta con una sconfitta definitiva. E’ l’invito di Francesca Cardia, esperta di sofferenze immobiliari e formatrice, che spiega passo dopo passo come si arriva al pignoramento della casa, cosa accade dal pignoramento all’asta e suggerisce alcune soluzioni alternative per evitare questo iter.
Come inizia il processo di pignoramento
Il pignoramento, spiega Cardia, è l’atto con cui inizia il percorso di espropriazione forzata di un bene mobile o immobile a tutela di un creditore, quando il debitore è insolvente. Il passaggio non è mai automatico ma deve esserci un’istanza da parte del creditore.
Il primo passo verso il pignoramento è un debito insoluto, che si è cercato invano di ripagare. A questo segue un titolo esecutivo a cui fa seguito un atto di precetto e poi il pignoramento vero e proprio. Il pignoramento viene trascritto dopo 10 giorni dall’atto di precetto nei pubblici registri della Conservatoria e dura per tutta la procedura esecutiva. La trascrizione viene cancellata con il decreto di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni.
Il titolo esecutivo è il documento che dà il via all’esecuzione forzata, e va notificato sempre al debitore insieme o separatamente rispetto all’atto di precetto. Può essere giudiziale (sentenza, decreto ingiuntivo) o stragiudiziale (titolo di credito, scrittura privata autenticata).
L’atto di precetto è l’intimazione, recapitata al domicilio del debitore, a soddisfare il debito entro e non oltre i dieci giorni dalla ricezione. Contiene anche l’invito a ricorrere ad un organismo di composizione della crisi per avere aiuto nella gestione della situazione.
Quali tipi di sofferenze esistono
Esitono tre tipi di debito, che in terminologia bancaria si chiamano esposizioni deteriorate (Non performing exposures, NPE): i debiti “past due”, ovvero scaduti da oltre 90 giorni; i debiti UTP (Unlikely to pay), ovvero quelli che difficilmente saranno saldati, e i debiti NPL (Non performing loans), cioè quelli che, nonostante i tentativi di essere riportati in bonis, non sono stati rimborsati ed entrano quindi a tutti gli effetti nella procedura esecutiva.
Tipologie di pignoramento
Quando un debito entra in procedura, esistono tre tipi di pignoramento: mobiliare (ovvero sui beni mobili come arredi, gioielli, auto ecc), immobiliare ( su beni immobili) o presso terzi (ovvero sui conti correnti e su redditi o pensioni). In caso il bene immobile pignorato sia quello di residenza del debitore e della sua famiglia, il suo rilascio non può essere disposto prima della pronuncia del decreto di trasferimento.
Alcune categorie di beni sono impignorabili per il loro valore morale o per l’indispensabilità nella vita quotidiana, come crediti alimentari, assegno maternità o di povertà, oggetti di culto, fedi nuziali ecc. Anche la prima casa è impignorabile, ma solo dal fisco (che può però trascrivere ipoteca); altri creditori possono pignorare anche la prima casa.
Quando il bene pignorato va all’asta
Quando il bene mobile o immobile pignorato viene messo all’asta, secondo la legge 132/2015, che elimina le aste con incanto, è possibile offrire il 25% in meno della base d’asta. Nel caso l’asta vada deserta, la successiva asta avrà una base di partenza che sarà già inferiore del 25% rispetto al primo prezzo di partenza, e potrà essere ribassato di un ulteriore 25%. Questo è stato stabilito per invogliare gli acquirenti a partecipare.
Come partecipare all’asta
La gara vera e propria avviene in via telematica in tre modalità: sincrona, asincrona e sincrona mista. Sincrona significa che tutti glia spiranti acquirenti sono presenti nello stesso momento, in collegamento, quando si aprono le buste in modalità digitale. Sincrona mista è una modalità sempre telematica con in aggiunta una parte in presenza. L’asta asincrona è a tempo: c’è un giorno di inizio e uno di fine e non c’è bisogno che gli acquirenti siano presenti tutti nello stesso momento.
Alternative al pignoramento
Per evitare di vedere i propri beni pignorati quando non si riesca a sostenere un debito, ci sono alcune strade alternative:
Sospensione del mutuo, attraverso l’accesso al fondo di solidarietà per i mutui prima casa, che sospende il pagamento della quota capitale fino a 18 mesi. La banca in ogni caso non pignora la casa immediatamente dopo l’ultima rata non pagata del mutuo; solitamente trascorrono circa 4 anni durante i quali vengono fatti diversi avvisi.
Conversione del pignoramento: versando un sesto in denaro del debito dovuto a tutti i creditori, si può fare istanza di conversione del pignoramento: in caso di approvazione, il debito va ripagato in 48 mesi e sostituisce ai beni pignorati la somma di denaro corrispondente al lotro valore, oltre alle spese giudiziarie. In caso però di nuovo ritardo, il procedimento ripartirà.
Gestione della crisi: in caso di sovra indebitamento ci si può affidare ad un OCC (organismo di composizione della crisi) che, insieme al Gestore della crisi e al giudice delegato, trovano soluzioni alternative al pignoramento, ad esempio con piani di ristrutturazione del debito o con la liquidazione del patrimonio del debitore, anche qualora il suo valore copra solo parzialmente il valore del debito.
Saldo e stralcio: vendita extra giudiziale dei beni invece che affidarli all’asta. La compravendita avviene sul mercato con la mediazione di professionisti (ma con l’atto di estinzione di pignoramento redatto comunque dal tribunale). I vantaggi sono la maggiore rapidità della conclusione dell’affare e il prezzo che sarà più alto e consentirà di coprire meglio il debito. Oltretutto, l’acquirente avrà immediatamente la disponibilità del bene acquistato.
La procedura esecutiva
La procedura esecutiva inizia con l’atto di pignoramento, notificato al debitore e alle parti coinvolte presso l’ufficiale giudiziario. Successivamente si presenta in conservatoria la nota di trascrizione.
L’iscrizione a ruolo avviene con il deposito delle copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della trascrizione entro 15 giorni dalla ricezione dell’atto di pignoramento stesso. Dopo 10 giorni si deposita l’istanza di vendita.
Dopo 60 giorni, può avvenire la perizia Ctu che determina il prezzo di vendita secondo tre tipi di parametri: valore di mercato, di realizzo o decurtato delle spese. Verrà scelto di questi il valore più basso perché l’intento è vendere presto dato che la procedura ha dei costi per la giustizia. In definitiva, dopo l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita, passano almeno 45 giorni prima del giorno dell’asta.
Una volta aggiudicato il bene in asta, il pignoramento è estinto.
